Impuesto predial: Cosa de letras y números

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Daniel Montes Delgado (*)

El impuesto predial grava el valor de las propiedades inmobiliarias, con una tasa variable de acuerdo al valor, siendo el máximo el 1%. La clave para su determinación, en consecuencia, estriba en el procedimiento para establecer ese valor. Pocas veces reparamos, sin embargo, en si ese procedimiento ha sido bien aplicado.

Para empezar, el valor del terreno se establece conforme a unos aranceles oficiales, aprobados para diversas ciudades. Pero para aquellos terrenos ubicados fuera de esos planos arancelarios, se debe usar el valor de un terreno cercano de las mismas características, que sí esté en los planos. No pocas veces, sin embargo, los municipios hacen uso del valor más alto posible, lo que no está previsto en la ley o, peor aún, usan valores que ni siquiera figuran en los planos oficiales.

En segundo lugar, para el caso de las edificaciones, se hallará un valor unitario por metro cuadrado de área construida. Cuando los municipios hacen inspecciones de fiscalización, pueden exagerar con las medidas del área construida, lo que debe impugnarse desde esta etapa. Por otro lado, el valor unitario depende de varias características de la construcción (muros y columnas, techos, pisos, acabados, instalaciones de agua y electricidad, etc.). Cada una de estas categorías tiene una escala que va desde la letra “A” (el grado más caro) hasta la “I” (el grado más bajo). A su vez, cada letra tiene un valor en soles, por lo que sumando esos valores, se obtiene el valor unitario del metro cuadrado construido.

No es raro que el municipio asigne generosamente las escalas a cada categoría, lo que aumenta indebidamente el valor unitario y el valor total del predio, con un consiguiente impuesto más alto. Los contribuyentes tienen derecho a pedir una nueva inspección, en caso consideren que las categorías han sido mal asignadas, o que no se condicen con las verdaderas características de la obra.

Dicho sea de paso, los valor unitarios también son aprobados oficialmente, mediante tablas que corresponden a cada zona geográfica: costa, sierra y selva, además de la ciudad de Lima, que tiene un trato especial. Y ahora también hay una lista de obras complementarias (piscinas, veredas, patios, etc.), la que determina un valor unitario por metro cuadrado. No obstante, hay que tener cuidado que el municipio no nos asigne una obra complementaria como si fuera una edificación normal, o que no nos cambie una obra complementaria por otra más cara.

De otro lado, el valor unitario puede disminuir en función del estado de conservación (bueno, regular, malo) y de la antigüedad (tasa de depreciación), conforme igualmente a unas tablas. Hay que cuidar que el municipio no vea nuestro predio demasiado bien conservado, cuando puede no estarlo. O que respete la antigüedad de la construcción, especialmente cuando, como es frecuente, dicha construcción haya sido realizada sin licencia previa. Licencia no es igual que antigüedad, por lo que si tenemos pruebas de esa antigüedad, debemos hacerlas valer.

Sugerimos que, en la medida que es derecho del contribuyente ofrecer como medio probatorio la inspección, ante un autoavalúo que crece desmesuradamente de un año para otro, se reclame para que se pueda verificar la asignación de los valores arancelarios del terreno y las categorías de la edificación. Las diferencias pueden ser muy importantes monetariamente.

(*) Abogado PUCP, MBA Centrum Católica. Montes Delgado – Abogados SAC.

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