Casa habitación e inafectación al impuesto a la renta

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Daniel Montes Delgado (*)

Como se sabe, desde el año 2004, la ganancia obtenida en la venta de inmuebles por parte de personas naturales, está gravada con el Impuesto a la Renta, en calidad de “ganancias de capital”. Hay excepciones, claro, y entre ellas está la inafectación de esa ganancia cundo lo que se vende es la “casa habitación” del vendedor. Pero ¿qué pasa cuando el vendedor tiene más de un inmueble que califique como casa habitación? Por ejemplo, si hablamos de una casa en la ciudad y otra en la playa. La norma establece (art. 1-A del reglamento) que en esos casos, solo estará inafecta la venta del último inmueble, vale decir, la venta del primero estará gravada de todas formas, así se trate de la casa en la ciudad, que es la vivienda principal.

A propósito de una consulta, hemos vuelto a revisar esta regla, para el caso en que una persona, que tiene una sola casa, donde reside, decide venderla para comprar otra más pequeña, debido a que sus hijos, ya mayores, han dejado la casa paterna. Así que pone en venta la casa, pero al mismo tiempo busca un departamento que comprar. Primero consigue el departamento, que compra con un crédito hipotecario, el mismo que piensa pre-pagar con el producto de la venta de la casa, que se produce poco tiempo después. La cuestión es: al momento de la venta, la persona tenía dos inmuebles, así que ¿debe pagar el impuesto por la venta de la casa, ya que no era la última propiedad en venderse?

Usualmente, entendemos la norma citada al inicio, como que si una persona tiene dos inmuebles aptos para ser usados como vivienda, si vende uno, no puede acogerse a la inafectación como casa habitación, sino hasta que venda el último. Pero, bien leída la norma, esta creencia es un error. Y eso se debe a que el primer párrafo del art. 1-A tiene dos requisitos: uno referido al uso (no debe usarse con fines comerciales), y otro referido al tiempo que el inmueble ha permanecido en propiedad del vendedor (más de dos años). Y el segundo párrafo del mismo art. 1-A nos ordena comparar solo los inmuebles que cumplan ambos requisitos, no uno solo de ellos, para saber si estamos ante un supuesto de tener más de una casa habitación.

Así, en el caso que nos consultaron, la persona no habría tenido el departamento en su propiedad por más de dos años, sino por un tiempo mucho más breve. Si es así, no cabe la comparación y cuando vende la casa original, sigue siendo válido considerarla como su casa habitación, ya que es la única que califica como tal, por lo que su venta no estaría afecta.

Solo hay una salvedad que podríamos hacer, y es que se pueda acreditar dos cosas: a) que la venta de la casa se produjo en breve lapso después de la compra del departamento, y b) que la persona haya seguido ocupando la casa original hasta poco antes de la venta. Ambas cosas deberían acreditarse, puesto que el art. 2 de la Ley del impuesto hace referencia a que el inmueble debe haber sido “ocupado” como casa habitación. Aunque el reglamento no use el mismo término, si por ejemplo, desde que la persona adquirió el departamento nuevo y la fecha de la venta de la casa original, transcurrieron 18 meses en que esa casa estuvo deshabitada, podría haber objeciones de SUNAT en caso de una fiscalización. El asunto sería discutible, habida cuenta de las definiciones del propio reglamento, pero de todos modos habría una contingencia que afrontar, con resultado incierto, al menos por ahora.

(*) Abogado PUCP, MBA Centrum Católica. Montes Delgado – Abogados SAC.

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