Impuesto de alcabala y resoluciones de contratos

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Daniel Montes Delgado (*)

El impuesto de alcabala grava la adquisición de bienes inmuebles (terrenos, construcciones), con una tasa del 3% sobre el valor de compra (menos una deducción en la base de 10 UIT). Así, pagan este impuesto los compradores o adquirentes de estos bienes, ya sea a título oneroso o gratuito (en este caso, se usará un valor de referencia). Pero hay algunos casos en que resulta discutible si el impuesto debe aplicarse, en especial en los casos en que los municipios quieren cobrar una segunda alcabala cuando los contratos han quedado resueltos.

Pero primero veamos lo que dice la norma (Ley de Tributación Municipal, art. 27, inc. C): que no está afecta la resolución del contrato de transferencia que se produzca antes de la cancelación del precio. Esto no quiere decir que esté inafecta la primera transferencia, aquella que se produjo con la celebración del contrato, pues por ella debe pagarse el impuesto ineludiblemente. La que está inafecta es, llamémosla así, la segunda transferencia, aquella que es consecuencia de la resolución del contrato y, por ende, causa una especie de “venta de regreso”.

Ahora bien, veamos el caso de una compraventa “con pacto de retroventa” (conforme al cual, el vendedor puede decidir readquirir el bien, resolviendo el contrato, regulado en el Código Civil). Este tipo de operación, en estricto, paga dos alcabalas, una al celebrarse el contrato y la otra al ejercerse el derecho de retroventa. Y eso es porque el impuesto grava las transferencias de propiedad “cualquiera sea su forma o modalidad”, lo que incluye las ventas con reserva de dominio. Y si hasta una reserva de propiedad está gravada, es claro que una retroventa lo está igualmente, en especial porque en esta modalidad la propiedad efectivamente se transfiere desde la fecha del contrato.

Además, siendo amplio el enunciado de la norma tributaria, no se puede restringir en base a una norma de otro ámbito como es el Código Civil (que no tiene efectos tributarios, salvo remisión expresa, que en este caso no la hay).

Pero veamos un ejemplo de lo contrario. Tenemos el caso de una empresa que, como parte de una reorganización empresarial (figura regulada en la Ley General de Sociedades – LGS), transfiere la propiedad de un inmueble a otra empresa, a fin que esta segunda aumente su capital y emita acciones a favor de la primera empresa. Hasta aquí, nada fuera de lo común, esa transferencia paga una primera alcabala, como es lógico. Pero, en el camino, sin que lleguen a inscribirse ni el aumento de capital ni la transferencia del inmueble, las dos empresas resuelven el contrato y deshacen la operación. Así, el resultado es que ni se transfirió el inmueble en forma definitiva, ni la primera empresa recibió acciones por el valor de esa transferencia. En suma, estaríamos ante una “resolución del contrato antes de la cancelación del precio”.

El problema es que el municipio, en este caso, no opina lo mismo, porque como no hay dinero en efectivo de por medio, afirma que la cancelación ya se dio con la mera firma del contrato, aunque eso no sea del todo exacto. Conforme a las normas de la LGS, las acciones solo se pueden emitir contra la efectiva transferencia del bien aportado, y si eso no ocurre, no llegan a existir las acciones (esto en protección de los terceros que contraten con la sociedad, que no deben ver defraudada su expectativa acerca del monto del capital de esa empresa). Y resulta que son esas acciones las que equivalen al precio del bien, porque representan los derechos adquiridos por la empresa aportante sobre el capital y el patrimonio de la empresa receptora. Si no hay pago del precio, no puede haber impuesto de alcabala en la “segunda venta” o “venta de regreso”.

Dicho sea de paso, tampoco pagan el impuesto las adquisiciones producto de herencias, ni los anticipos de legítima, ni las transferencias de cuotas entre los herederos o co-propietarios originales, supuestos que también suelen dar dolores de cabeza cuando son interpretados por los municipios.

(*) Abogado PUCP, MBA Centrum Católica. Montes Delgado – Abogados SAC.

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